Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta

Tässä artikkelissa käsitellään vuokranantajuutta ja asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta. Lähtökohtaisesti ei ole merkitystä onko vuokranantajana osakeyhtiö vai yksityishenkilö, samat lait ja säännöt pätevät. Sen sijaan vuokrasuhteessa, jossa kumpikin osapuoli on yritys, sopimuksessa voi esiintyä enemmän joustoa. Keskitymme kuitenkin pohtimaan asuntosijoittamista yhtiön kautta rahoituksen ja verotuksen kautta. Asuntosijoittaminen, oli se sitten y-tunnuksen tai henkilötunnuksen alaista, on tietysti aina elinkeinotoimintaa ja myös yksityiset asuntosijoittajat tekevät lähtökohtaisesti melko businessmielisiä päätöksiä. 

Yleisesti hyvänä nyrkkisääntönä voidaan pitää ns. kymmenen asunnon sääntöä. Mikäli toimii asuntosijoittajana ja aikoo kasvattaa portfolion yli kymmeneen asuntoon, tulee asuntosijoittaminen yhtiön kautta yleensä järkeväksi. Mikäli olet aloittamassa toimintaa ja pohdit asuntosijoitusyhtiön ja henkilökohtaisen asuntosijoittamisen välillä, mieti kuinka nopeasti aiot kasvattaa salkun yli kymmenen asunnon. Vaikka aloittaisi tyhjästä, mutta tavoitteenasi on nopea kasvu, voit hyvin aloittaa halutessasi suoraan osakeyhtiömuotoisesti. Firman käyttäminen voi kuitenkin vaikeuttaa esimerkiksi rahoituksen saatavuutta.

Asuntosijoittamisen rahoitus

Mikäli perustat uuden osakeyhtiön vain asuntosijoittamista varten, voi rahoituksen saaminen olla hankalaa. Yritykseltä voidaan helposti edellyttää suurempaa omarahoitusosuutta, omistajan omavelkaista takausta ja jopa suurempaa lainan marginaalia. Siinä missä yksityinen asuntosijoittaja voi saada lainan alle prosentin korolla, yhtiön korko voi olla jopa 2–3 % eli ero rahoituksen hinnassa on merkittävä. Tätä eroa voi tasoittaa tilanne, jossa yhtiö on ollut jo pidempään olemassa, sillä on varallisuutta ja/tai asuntosijoittaminen on yhtiölle vain osa liiketoimintaa – ja pääliiketoiminta tuottaa jo pohjalle positiivista kassavirtaa.  

Osakeyhtiön omistajat voivat itse rahoittaa yhtiötä omista varoistaan ja/tai toimia ostoja varten nostettavan lainan takaajina. Mikäli olet aloittanut toiminnan henkilökohtaisesti omissa nimissä, voit tietyin edellytyksin siirtää sijoitusasuntosi firman taseeseen, ja näin ollen parantaa yhtiön asemaa myös ulkopuolisten rahoittajien, kuten pankkien, silmissä. Helpointa on luovuttaa velaton asunto  apporttina osakeyhtiölle. Siirrosta tulee kuitenkin aina maksaa varainsiirtovero. Mikäli kohteesta on jäljellä velkaa, riippuu siirtäminen velan luonteesta. Uudiskohteen taloyhtiölainan osalta siirto on helpompi, myyt asuntosi yhtiöllesi. Pankkilainan ollessa kyseessä, aiemmin mainitut uuteen yritykseen liittyvät rahoituksen ongelmat voivat estää koko kaupan.

Asuntosijoittajan verotus

Rahoituksen saamisen lisäksi suurimpia eroja yksityisen ja yrityksen kautta toimivan asuntosijoittajan välillä on verotus. Henkilöverotuksessa vuokratulo on pääomatuloa, joten sen vero on siis 30 % 30.000 €/vuosi asti ja 34 % 30.000 euroa ylittävältä osalta. Pääomatulon verotusta laskettaessa huomioidaan kaikki pääomatulot kuluvana vuonna. Vuokranantajan omassa verotuksessa asunnon vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut voi vähentää vuokratulojen verotuksessa, kunhan asunto on otettu vuokrauskäyttöön. Et voi siis ostaa asuntoa ja vähentää kuluja ennen ensimmäisen vuokrasopimuksen alkamista – sen sijaan voit vähentää verotuksessa sellaiset kulut, jotka syntyvät vuokralaisten välissä. Yritys voi sen sijaan vähentää kaikki tulonhankintaan kuuluvat menot verotuksessaan myös ennen ensimmäistäkään vuokralaista.  

Muista, että vuokraustoiminta on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta toimintaa, joten esimerkiksi remonttikustannusten arvonlisäveroa ei voi myöskään vähentää edes yrityksen verotuksessa. Yritys ei voi myöskään hyödyntää yksityishenkilön tavoin hankintameno-olettamaa tai yksityishenkilön myyntivoiton verovapautta (edellyttää, että yksityishenkilö on asunut itse asunnossa vähintään kaksi vuotta) vaan verotus lasketaan aina asianmukaisesti pidetystä kirjanpidosta. Myös kirjanpitovelvollisuus tuo asuntosijoittamiseen yrityksen kautta ylimääräistä vaivaa ja kustannuksia.

Koska asuntosijoittamista kannattaa tehdä osakeyhtiön kautta

Kuten edellä todetaan, asuntosijoittamista kannattaa harkita tehtäväksi osakeyhtiön kautta, mikäli omistaa kaksinumeroisen määrän asuntoja, tai aikoo kasvattaa toimintaansa sille tasolle suhteellisen nopeasti. Tätä kysymystä voi lähestyä myös oman henkilöverotuksen kautta, mikäli pääomatulot ylittävät 30.000 € vuodessa, veroprosenttikin nousee jo 34 prosenttiin. Osakeyhtiö maksaa tuloksestaan ”vain” 20 % yhteisöveron. Toisaalta tässä kohtaa varat ovat yrityksen, eivät asuntosijoittajan eli yrityksen omistajan omaisuutta. Mikäli tarkoitus on kasvattaa asuntosijoitussalkkua eikä nostaa voittoja heti ulos, osakeyhtiö voisi olla hyvä ratkaisu. Nostettaessa rahaa ulos yrityksestä, se on maksettava omistajalle joko palkkana ja/tai osinkona eli siitä on samalla maksettava joko pääomatulo- tai ansiotuloveroa.  

Mikäli listaamattomalle yritykselle on vuosien varrella kertynyt varallisuutta, omistaja voi nostaa ns. pääomatulo-osinkoa enintään 8 %yhtiön matemaattisesta arvosta eli käytännössä nettovarallisuudesta. Jos osinkoa nostaa max. 150.000 €, suoritetaan 7,5 % ennakonpidätys ja sen yli menevältä osuudelta 28 % ennakonpidätys. Kun pääomatulo-osinko on enintään 150.000 euroa, siitä 25 % on veronalaista pääomatuloa ja 75 % verotonta tuloa. Osingon 150.000 euroa ylittävästä osasta 85 % on veronalaista pääomatuloa ja 15 % verotonta tuloa.  

Verotuksen lisäksi muita vaikuttimia asuntosijoittamiseen yhtiön kautta voivat olla käytännö syyt. Vaikka osakeyhtiölaki tuo mukanaan kirjanpitovelvollisuuden ja lisää hallintoa, on se huomattavasti helpompaa kuin jos haluatte sijoittaa asuntoihin isommalla porukalla. Monen yksityishenkilön asuntosijoittaminen kollektiivina on monella tapaa hankalaa, lainaa varten tarvitaan useita allekirjoituksia, työnjaosta pitää sopia ja tarvittavat valtakirjat tehtävä. Osakeyhtiöllä voi olla useita osakkaita, toimitusjohtaja ja tarvittava määrä nimenkirjoitusoikeutettuja (esim. hallituksen puheenjohtaja sekä rivijäsenet ja erikseen nimetyt prokuristit), jotka voivat hoitaa asioita yksinkin.  

Jos asunto- tai kiinteistösijoitustrategiana on sijoittaa korkean riskin ja tuoton kohteisiin, kalliimpi rahoituskaan ei välttämättä ole ongelma – lisäksi osakeyhtiöllä sijoituksen riski voidaan rajata osakeyhtiöön ja sen pääomaan eivätkä riskit näin tuo asuntosijoittamisen riskejä sijoittajan muun varallisuuden uhaksi. Siinä missä ensimmäisen kymmenen asunnon lainat voi olla helpompi (ja halvempi) saada henkilökohtaisiin nimiin, tämä tilanne voi myös kääntyä päälaelleen, kun mennään tämän maagisen kymmenen rajan yli. Henkilöasiakkaalla voi tulla pankissa jo lainakatto vastaan, kun hyvin hoidetulla osakeyhtiöllä, jonka kannattavuus ja kassavirta ovat kunnossa, rajoja ei käytännössä ole.  

Yhteenvetona, kummassakin tavassa on hyvät ja huonot puolensa. Jos harkitset asuntosijoittamisen aloittamista, älä tee tästä kynnyskysymystä vaan tärkeintä on aloittaa! Voit hyvin harjoitella asuntosijoittamista kevyesti yksityishenkilönä ja perustaa halutessasi osakeyhtiön myöhemmin, on täysin tavallista, että kokeneelle asuntosijoittajalla on asuntoja sekä henkilökohtaisessa omistuksessa että yhtiön nimissä.